新築戸建(建売)の購入で手付金が払えないのはマズイのか!?

はてなマーくが出るほど考えている白い服を着た女性

新築戸建(建売)の購入契約をする前に手付金の存在を初めて知り「手付金が払えないのですが、何かいい方法はありませんか?」といった質問を受けることがあります。

結論から言うと契約は成立しないと考えて下さい。

つまり、マイホームとして新築戸建を購入する場合、手付金は必ず契約時に必要になると認識しておきましょう。

例えオーバーローン(諸費用まで全部ローンで借りる)場合でも一旦は払わなければなりません。

ここでは新築戸建購入における手付金について詳しく説明していきます。

新築戸建の手付金100万円が払えない場合はどうするか?

まずはじめに「新築戸建の契約をしたいけど、手持ちのお金がなくて手付金の100万円が払えません。どうすればいいでしょうか?」といったシチュエーションに対して回答してみます。

1.親や兄弟に一旦借りれないか?

一旦というのは、住宅ローンで諸費用まで全て借りた場合は当然その手付金の分が最終的に戻ってくるからです。

例えば、4,000万円の新築戸建は約7%の諸費用がかかります。

約280万円です。

(約280万円から約160万円まで減らす方法は新築戸建(建売)をよりお得に安く買うためのたった2つの方法で書きましたので参考下さい)

住宅ローンで4,280万円をまるまる借りると、最後に手付金分の100万円が浮きます。

それを親や兄弟に返すという作戦です。

「なんでマイホームを買うのにお金を貯めてなかったの?」などと言われ、頼みづらいかもしれませんが一つの方法です。

2.引っ越し費用などを一旦手付金に回す

引っ越し費用や新しい家具購入の資金を一旦手付金に回すという考え方は難しいでしょうか?

親や兄弟に借りた時と基本的には同じ考えです。

最後に住宅ローンを借りたあとに、家具購入を開始して引っ越しをすれば、時系列としては問題なくなります。

3.ある額で手付金額を交渉

仲介会社に持っている現金について説明し、お願いしてみる方法です。

例えば、「50万円しかすぐに動かせるお金(現金)がないから、50万円でお願いします」といったようにです。

売主によっては了解してくれることもあります。

減額をお願いしてみるということになります。

4.手付金なしで契約できないか交渉

今現在すぐに動かせる現金がないという場合、ほとんど可能性は薄いですが、最終手段として手付金なしでの契約を仲介会社に頼んで交渉してもらうことです。

これは極めて可能性は低い交渉です。

やるだけやってみるという気持ちでやるしかありません。

手付金をキャッシングで借りるのはNG

いくら手付金に充てる現金がないとしても、キャッシングなどのカードローンを利用して、そのばしのぎで工面しては絶対にいけません

これから住宅ローン審査を行いますので、借入できる額が大幅に減ってしまいます。

細かい説明はここですると長くなるので省きますが、単純にキャッシングで借りたが額の分だけ住宅ローンが借りられなくなるような単純計算ではなく、大幅に減額されてしまうためです。

また、キャッシングなどで借りたところで、まだまだ年収的に住宅ローン借入額の枠に余裕があったとしても、借りることは避けたほうが無難です。

銀行からみれば、「なぜそんなに年収があるのにキャッシングをするのか?浪費家なのか?」などとマイナス方向な印象に捉えられてしまうことが多いためです。

さらに、オーバーローン(諸費用まで全部借りる)場合は金利の優遇が不利であり、審査次第というところもあります(※最近はこのへんのマイナス評価は減ってきた印象です)。

そこでキャッシングなどが発覚したら当然、不利な方向へ進むことになりかねません。

35年借りる住宅ローンでは、より良い金利待遇で借りたほうがいいのは言うまでもありません。

ですから、キャッシングなどで手付金を工面するのは絶対にやめておきましょう。

そこまでするほど購入したい新築戸建であれば、親や兄弟に頭を下げて借りた方が、融資条件もより有利になる可能性が高いため賢明です。

一度冷静になって考えてみるべきです。

手付金はいくら払うものなのか?

新築戸建の場合は通常、価格の5%~10%といわれています。

だいたい5%になる契約が多いです。

契約日に現金で売主(建売会社)に支払うのが普通です。

私が中心に活動している東京23区では、5%というよりも、100万円・200万円・300万円というように切りのいい数字で決めることが多いです。

申込み~契約までの時間が短い場合、例えば申込みから2日後などに契約する場合などは、100万円で設定することも多いです。

それはATMが1日に50万円までしかおろせない設定になっていることも一つの原因になります。

1日50万円ずつおろして100万円用意して契約するということです。

そのため、状況に応じて手付金の金額は変わることもあります。

完成物件と未完成物件で変わる可能性あり

5%の手付金が多いのですが、宅地建物取引業法というものでは、完成物件と未完成物件で受け取っていい手付金の上限が定められています。

  • 未完成物件 5%まで
  • 完成物件  10%まで

※保全措置というものを講じると、もっと手付金を受け取ってもいいという決まりがありますが、ここでは省略します。

完成物件は10%まで手付金を受領してよいと定められているので、売主によっては10%の手付金の指定があるかもしれません。

ですが、売買取引では10%のケースはそんなに多くない印象です。

あくまで東京での話なので、他の県やエリアによっては完成済みの新築戸建の手付金は10%というのが通常となっているところもあるかもしれませんので、確認が必要となります。

仲介会社などに聞けば教えててくれます。

心配であれば、早めに確認しておくことをおすすめします。

「手付金が払えない」はマズイ理由

そもそも手付金はなぜ新築戸建の契約の時に必要なのか?についてここで触れておきます。

手付金はなんのために払うのか?

新築戸建に限らず、土地やマンション、投資用のアパートなどの不動産購入でも手付金が必要です。

それはなぜなのか?

不動産の契約書には『手付金の授受』という項目があります。

それはどういった内容なのかというと、まず、契約時に支払った手付金は売買代金の一部に充当します。

4,000万円の新築戸建の契約で手付金を200万円払ったのであれば、残りの支払いは3,800万円。

残代金は最後の引渡し日(決済日)に支払います。住宅ローンを利用して支払うことがほとんどだと思います。

(※中間金を設定した契約の場合は引渡し日までの間のどこかで定められた額の支払いが必要です。新築戸建の契約ではあまり聞きません)

そして、手付金の重要性は次です。

契約書の条文ではこのように謳われます。

契約を解約する場合は買主は支払い済みの手付金を放棄し、売主は受領済みの手付金を買主に返却し、さらに同額の金額を支払う

つまり、4,000万円の新築戸建を契約してあなたが200万円の手付金を払った場合、契約後にあなたがその手付金200万円を放棄すれば契約を白紙に戻せます。

逆に売主はその手付金200万円をあなたに返金して、さらに200万円あなたに払うことで契約を白紙に戻すことができるということです。

つまり200万円で契約を白紙にできる権利を買主・売主がもつということになります。

 

これで手付金がなかった場合どうでしょうか?

契約後に、あなたが「やっぱり買うのやめます」、売主が「やっぱり売るのやめます」となってしまう可能性もあります。

こうなっては、もはや契約の重要性(重み)がないといったことになります。

そのため手付金というものが設定されています。

しかし実際は、契約後に手付金を放棄するといったことは、まずありません。

私自身のお客様でも経験がありません。

大きい金額なのでなかなか放棄できる人なんていないですよね。

手付金の額が少ない場合のリスク

また、先ほど出てきた手付金を安く設定した場合はどうでしょう。

一つ例をあげてみます。

4,000万円の新築戸建をあなたは買いたいと思い、価格交渉をして3,800円で購入できることになり、契約することになりました。

そこで、すぐに動かせる現金がなく、手付金を50万円で契約できないかお願いしました。

話がまとまり、50万円の手付金で契約成立。

しかし、契約後なんとすぐに4,000万円で購入したいという別のお客さんが現れました。

売主はあなたからもらった手付金50万円をあなたに返金し、さらにペナルティの50万円もあなたに払い契約を解約。

そしてその日に、4,000万円で新しく買いたいと言ってきたお客さんと契約しました。

売主としては実質50万円の罰金を払ったが、150万円高く売れたことになりました。

このように手付金の額を少なくし、価格交渉まで行ったことで、買主にこういったリスクも出てきてしまいます。

極端な例だったかもしれませんが、やはり不動産売買では手付金は重要であると言えます。

もちろん、この場合は売主が人として良くないということは明らかですが、あくまでわかりやすく説明するための例です。

住宅ローンにも手付金はありますか?

住宅ローンにはありません

保証料・融資事務手数料・印紙代などでだいたい借り入れ額の2%強の諸費用がかかるのが一般的です。

この住宅ローンの諸費用は通常、一番最後の融資実行日(引渡し日)に差し引かれてあなたの銀行に入金されます。

例えば、4,000万円の住宅ローンを借りる場合、2%の80万円の諸費用がかかるとします。

引渡し日当日。4000万円借りるのですが、その日にあなたの口座には銀行から、80万円を引いた3,920万が振り込まれるということです。

これで実質80万円払ったということになります。

(※諸費用まで全て借りるオーバーローンの場合は、もちろん引渡し日に銀行から物件価格+諸費用の全額が口座に振り込まれます)

このように、住宅ローンを借りるにあたっては手付金はなく、諸費用などは最後に融資金額から差し引かれます。

 

まとめ

新築戸建購入の契約で手付金が払えないという相談は時々あるので、まとめてみました。

ここまで読んで頂いた方は、手付金の重要性について理解頂けたと思います。

最後に簡単に要点をまとめます。

■新築戸建購入の契約時に手付金が5%~10%現金で必要

■手付金を払う理由は不動産売買契約書に定められていること。同時に契約解約の防止にもなっている。

■手付金が払えない場合は、なんとか工面するか、減額、手付金なしでの契約を交渉してみる。しかし、手付金が少額になればなるほど売買契約の解約リスクも高まる。

■手付金はキャッシングなどのカードローンやその他の借金と分類されるような方法で借りてはいけない。住宅ローン審査に影響が出てしまう。

 

いざ気に入った新築戸建を見つけた時に「手付金が払えない」ということがないように、マイホーム購入に向けた貯金をしておきましょう。

人気物件などでは、申し込みが同時になることは多いです。

その時に手付金が払える・払えないで優先順位が決まってしまうことも十分考えられます。

そういった後悔を避けるためにもしっかりと準備しておきましょう。

 

理想としては新築戸建購入に向けて物件価格の5%程は貯めておきたいところです。

住宅ローンをどれくらい借りるかにもよりますが、実際は諸費用を4%まで抑えて諸費用のみ現金で払い、住宅ローン実行時に1%戻ってくる計算であれば安心です。

そのもどってきた1%を引っ越し費用やカーテンレール、エアコン、照明、TVアンテナ、家具新調などにあてて下さい。

1%といっても大きいです。

新築戸建が、

  • 3,000万円:30万円
  • 4,000万円:40万円
  • 5,000万円:50万円
  • 6,000万円:60万円

 

まずは、このサイト『新築戸建.com』全体で詳しく解説している、諸費用のうちの仲介手数料3%の節約を実現下さい。