新築戸建(建売)の諸費用に関するよくある質問【まとめ】

道路の先に建つ新築戸建(建売)

新築戸建(建売)を購入するときには、物件の価格とは別に諸費用がかかります。

よくお客様に、「手数料をいれて全部でいくらになりますか?」という質問を受けます。

ですが、この「手数料」という言い方は間違っており、「諸費用」と呼びます。

ここでは新築戸建購入でかかる諸費用について、よくある質問についてまとめていきます。

下記の目次がそれぞれの質問内容となっています。

諸費用は合計でいくら?

初めに結論からです。新築戸建価格の約2%~7%かかります。

この約2%~7%とずいぶん幅があるのは、仲介手数料の約3%と住宅ローンを利用する際の銀行へ支払う手数料約2%の合計約5%が大きく関係します。

残りの2%は、新築購入時には必ずかかるという認識でいて下さい。

詳細は新築戸建の諸費用の内訳で後述します。

簡単に言ってしまえば、

  • 約2%は必ずかかる
  • 仲介手数料がなければ、約3%がなくなる
  • 現金購入であれば、銀行手数料の約2%がなくなる

この3点により、大きく諸費用は変わってきます。

 

まず、仲介手数料を払う新築戸建なのかどうかで約3%を払うか払わないかが決まります。

5,000万円の新築戸建であれば約150万円です。非常に大きいですね。

東京23区では新築戸建の仲介手数料を無料で仲介してくれる会社も多いです。

そういったところに仲介してもらえればまずは、約3%の諸費用の節約が実現できます。

詳しくは、新築戸建の仲介手数料「無料」についてで解説しましたので、ご参考下さい。

 

また、そもそも仲介手数料がかからない新築戸建もあります。

それは売主が直接販売している物件です。

売主というのは、物件を「売る人」「売る会社」を指します。

新築戸建の場合は、土地と建物をセットで販売する建売会社のことを指すと認識しておけば大丈夫です。

この売主の建売会社が直接販売している新築戸建も時々あります(そんなに多くはありません)。

その場合は仲介会社が間に入りませんので当然仲介手数料はかかりません。

詳しくは新築戸建の仲介手数料「不要」についてで解説しましたので参考下さい。

 

また、住宅ローンを利用する場合の銀行の手数料は約2%強かかるのが一般的です。

正確には住宅ローンの借入額に対して約2%強かかるということになります。

 

続けて関連する質問を紹介していきます。

諸費用の平均はどれぐらい?

新築戸建の諸費用の平均というのはありません。買い方次第です。

上述の通り約2%~7%です。

諸費用の目安はどれぐらい?

諸費用の目安は買い方次第です。上述の通りです。

諸費用込みでいくらかかりますか?

物件価格+約2%~7%を合計した額です。買い方次第です。

  • 仲介手数料
  • 住宅ローン借入額

この2点で大きく変わります。上述の通りです。

諸費用の内訳は?

「諸費用の内訳は何があるんですか?」というご質問を時々頂きますので、回答していきたいと思います。

ですが、正直細かく覚える必要はないので、「こういうのがあるんだな」くらいで確認下さい。

計算は仲介会社がしてくれます。

内訳

  1. 仲介手数料 (約3%)
  2. 銀行費用  (~約2%)
  3. 登記費用  (約1%)
  4. ※その他  (約1%)

※④のその他は下記3つです。

  • 固定資産税と都市計画税の精算金
  • 売買契約書印紙代
  • 火災保険

おおまかな諸費用の内訳となります。

買い方によって諸費用の合計額は大きく異なります。

諸費用で節約できる項目はないの?

あります

まず下記の項目を再度把握して下さい。

  • 仲介手数料 (約3%)
  • 銀行費用  (~約2%)
  • 登記費用  (約1%)
  • その他  (約1%)

この中で節約できるのは下記2項目です。

  • 仲介手数料 (約3%)
  • 銀行費用  (~約2%)

上記2つについての節約は、当サイトで解説していますので、是非下記を参考下さい。

  1. 新築戸建をよりお得に安く買うためのたった3つの方法
  2. なぜ新築戸建の仲介手数料を「無料」にできるんですか?
  3. 仲介手数料0円で新築戸建を買うための具体的な物件の探し方

内容としては、仲介手数料の約3%は節約できるという内容です。

(現金での購入の場合は必然的に銀行費用の約2%も無くなります)

現金一括で買ったら諸費用はどうなる?

2%以上安くなります

時々聞かれる質問です。

だいたい、親御さんの援助があるケースが大半です(うらやましい限りです)。

 

諸費用が2%以上安くなるという部分をもう少し詳しく掘り下げてみます。

  • まず、住宅ローンを利用しないので、銀行費用の約2%がなくなります。
  • さらに、抵当権設定登記の費用がなくなります。
  • さらに、抵当権設定登記を実施する司法書士の報酬もなくなります

銀行費用は住宅ローンを利用しなければ当然かかりません。

抵当権設定登記の費用というのは、住宅ローンを利用する場合にかかってくる費用です。

借入額に対して0.1%の税率でかかる国税です。

例えば、5,000万円を住宅ローンで借りるのであれば、5万円。

3,000万円借りるのであれば3万円かかります。

 

さらに抵当権設定登記をするための司法書士の報酬も当然なくなります。

この報酬額は金額についての決まりがありませんので、各司法書士に確認するしかありません。

新築戸建の購入では通常、売主の指定する司法書士を利用することになります。

司法書士事務所によりことなりますが、ざっくりいうと、3万円~6万円くらいがかかっていることが多いです

(あくまでも目安です。この報酬額には消費税もかかります)。

銀行費用約2%と抵当権設定登記の費用、それに付随する司法書士報酬がなくなるので、現金での新築戸建購入では諸費用が約2%強安くなります

諸費用込みで住宅ローンは組めるの?

組めます

これをよく、不動産業界ではオーバーローンと言います。

(関連用語として、物件価格をまるまる借りることをフルローンと呼びます)

今回の質問内容は前者の「新築戸建購入でオーバーローンは可能か?」ということになります。

 

考えとしては、「できれば諸費用は現金で出した方がいい」というものです。

ですが「諸費用込みのオーバーローンは借りることができます」というのが結論です。

オーバーローンにはいくつか若干のデメリットが存在します。

  • 住宅ローン審査がやや厳しくなる
  • 住宅ローンと別扱いとされ、諸費用分の借り入れについては高い金利になることが多い。金利2%以上など。
  • 住宅ローンの金利優遇が厳しくなる

この3点が考えられます。

 

まず、住宅ローン審査は厳しくなりがちです。

それは色々な理由があるのですが、早い話が新築戸建価格を貸し出すのが住宅ローンであるためです。

諸費用は新築戸建の価格を超えた部分のため、本来は住宅ローン以外の部分です。

そこで「一緒に貸して」というと単純に審査が厳しくなるということになってしまいます。

昔は「家を買う前には頭金を2割貯めよう」といった言葉もあったようです。

その頃は金利も高い時代でしたが、今の低金利時代では同じ言葉は使われなくなりました。

現在はよく、「諸費用分は貯めておこう」といった風潮があるのも事実です。

 

同じ理由で、諸費用分については高い金利になることが多いです。

銀行によって住宅ローンとは別の会社で借りるよう指定されることも多いからです(アプラスなど)。

銀行からしたら「新築戸建価格までは住宅ローンで、それ以上は諸費用ローンで別扱いですよ」ということです。

その場合は2つからお金を借りることになります。

もちろん金融機関によっては、諸費用込みのオーバーローンを一本という形で住宅ローンで貸し出すところもあります。

検討している金融機関に確認してみましょう。

 

※2019年11月現在、諸費用も同じ金利で貸してくれる銀行が多くなってきました。

そのため、以前よりも諸費用を借りる方は私のお客様でも増えてきています。

現在の超低金利ならではのメリットと捉えることもできます。

 

また、住宅ローンの金利そのものの金利の最大優遇が受けられなくなる可能性があります。

最大優遇というのは、ネットなどでみなさんが目にする0.6%や0.7%の金利のことで、こういった金利は最大優遇適用後の金利なのです。

銀行としても宣伝効果が一番高い最も安い金利をネット上に目立つように掲載するのは当然です。

実際は店頭金利というものがあり、審査の結果そこから優遇金利が決定され、あなたに貸し出す実行金利が決まります。

この優遇が諸費用を借りることで厳しくみられるということです。

先ほどと同じように、銀行としては「住宅ローンは住宅ローン、諸費用は諸費用」と考えています。

こういった要因を含め、優遇金利の審査が厳しくなり、結果金利が高くなる可能性が上がるということです。

 

住宅ローン+諸費用ローンを利用して、諸費用込みで借り入れをして新築戸建を購入することはできますが、デメリットもあります。

そのため、諸費用分は自己資金を貯めておいた方が良いのは間違いありません。

諸費用は新築戸建価格の約7%かかると言われますが、仲介手数料無料によって約3%強の節約できます。

どうしても自己資金なしで新築戸建を購入したい場合は、不動産会社に相談してみましょう。

諸費用ローンとは?

諸費用の部分について別途組むローンです。

『諸費用 ローン』とネット検索すると、いろいろな金融機関の商品が出てきますので確認してみてください。

前述しましたが、購入時の諸費用を仲介手数料無料で節約をして、自己資金でまかなうことが理想ではあります。

 

まとめ

新築戸建の価格とは別にかかる諸費用についてでした。

まとめますと、諸費用は下記で約2~7%かかります。

  1. 仲介手数料が約3%
  2. 銀行費用が~約2%
  3. 登記費用が約1%
  4. その他が約1%

 

③の登記費用と④のその他(火災保険・固定資産税と都市計画税の清算金・売買契約書印紙代)はどうしてもかかってしまうものです。

つまり2%はどうしてもかかってしまいます。

対して、①の仲介手数料は節約できます。

新築戸建を仲介手数料「無料」で買う方法」を参考下さい。

また、②の銀行費用は現金購入の場合はかかりません。

さらに、もし新築戸建の値引きができた場合はよりお得に購入することができます。

参考:新築戸建をより安く買うためのたった2つの方法