同じ物件を違う不動産会社も取り扱える仕組みについて

道路を挟み2階建の新築戸建が並んでいる

「同じ新築戸建(建売)を3つの不動産会社(仲介業者)から紹介されたんだけどどういうこと?」

「なぜ不動産会社Aでも、不動産会社Bでも同じ物件をネットに掲載しているの?」

「なぜ不動産会社Aでも、不動産会社Bでも同じ物件を取り扱えるの?」

こういった疑問を持った方は非常に多いです。

これらの疑問への答えは、ずばり、不動産会社同士で物件情報を共有するシステムが存在するためです。

極端な例をあげれば、同じ新築戸建を沖縄の不動産会社も、北海道の不動産会社も取り扱うことができ、自分たちのお客様へ紹介ができるということです。

日本の不動産流通市場はこのような原理になっています。

ここでは、このあたりについて、もう少し詳しく書いていこうと思います。

同じ物件をいろいろな不動産会社も取り扱いできる仕組み

スーモなどで新築戸建情報をチェックした時に、同じ新築戸建をいろいろな不動産会社が掲載しているのをみることがあるはずです。

また、不動産会社に物件を紹介してもらったら、不動産会社Aからも不動産会社Bからも同じ新築戸建を紹介されたという経験があるはずです。

一体なぜなのか?

それは物件流通のシステムに答えがあります。

新築戸建の売主(建売会社)はまず、物件を仲介会社へ販売してもらうために、不動産流通機構というものに登録します。

この不動産流通機構のことをレインズといいます。

レインズは不動産会社しか利用することができません。

不動産会社(仲介会社)はこのレインズからお客様の希望に近い物件をピックアップして、お客様へ紹介していきます。

また、スーモなどに情報を登録したりもします。

基本的にほとんどの新築戸建はこのように市場に流通していきます。

極端に言ってしまえば、東京の世田谷区の新築戸建を沖縄の不動産会社であろうが、北海道の不動産会社であろうが取り扱うことができる(仲介できる)ということになります。

同じ物件で不動産会社によって違いがある?

よくある質問で、「同じ新築戸建でも不動産会社によって何か違いがあるのですか?」というものがあります。

回答は、物件についていえば、「ありません」。

当然といえば当然のことですが、新築戸建というものは一つの土地の上に建っていますので、全ての新築戸建は日本に一つしか存在しないということになります。

どこの不動産会社に仲介してもらっても同じ物件を購入することができるということです。

同じ物件を複数の違う不動産会社に問い合わせるのはOKか?

ここで出てくる疑問として、「同じ新築戸建を複数の不動産会社に問い合わせをしてもいいのか?」という点ですが、これは全く問題ありません。

なぜならば、不動産(物件)の流通システムでは、そうなることが必然であるためです。

お客様としては、複数の不動産会社に問い合わせをして、サービスや対応などを比較する権利があります。

複数の不動産会社の対応や、初期費用・仲介手数料などを比較した上で、実際に内見をしてみる不動産会社を決定するという流れはネット社会では当たり前と言えます。

一度内見した物件を別の不動産会社で再度内見してもいいのか?

一度ある不動産会社Aで新築戸建を内見したものの、改めて別の不動産会社で同じ新築戸建の内見をお願いするのはマナー的にありなのか?というものです。

これも問題はないと思います。

なぜなら、不動産の流通システム上、起こりうることのためです。

なぜそのようなことが起きるのかというと、

  • 担当の会社や営業マンと合わなかった
  • 仲介手数料の差

などでした。

実際にこれらは、購入する側からすると大きな問題であることは間違いありません。

担当の不動産会社や営業マンと合わなかった

担当の不動産会社のスタンスはもちろん、担当する営業マンと合わないというのは、内見した時に初めてわかることも多くあります。

新築戸建の購入といっても、結局は人と人が関わり、契約へと進むものです。

これは世の中のあらゆるものについても同じことが言え、相性というものはどうしても重要な要素となってきます。

新築戸建の購入は、申込→契約→住宅ローン→各種手続き→引き渡し、となかなかの長丁場なもの。

合わない人と連携してこれらを全てこなしていくのは、なかなか困難なことです。

仲介手数料の差

あなたはすでに、自分の予算の新築戸建の仲介手数料がどれくらいであるのか把握していますか?

しっかりと把握できていない場合は、新築戸建(建売)の 仲介手数料の計算結果(価格別)にて一度ご確認下さい。

後ほどもう少し詳しく説明しますが、特に新築戸建の仲介手数料の差は大きいです。

これらを理由として、別の不動産会社へ相談するというケースは結構多いのが事実です。

 

実際にこういった相性の問題や仲介手数料の件で悩んでしまった場合は、別の不動産会社に一度相談することも重要です。

その際は正直に相談先の不動産会社に、一度同じ新築戸建を別の不動産会社で内見済みである旨を話すようにして下さい。

不動産業界ではどうしてもこういったことは起きてしまうものなので、相談先の担当営業マンも理解してくれます。

ですが結局のところ、初めからその相談先の不動産会社の門を叩き、その新築戸建を内見するというのがベターであるのは間違いありませんのでお忘れなく。

同じ物件を違う不動産会社から申し込みしてもいいのか?

前項と似た内容となってしまうのですが、「一度、不動産会社Aで内見した新築戸建と同じ新築戸建を、別の不動産会社Bから申し込みをしてもいいものなのか?」というところです。

これも基本的には前述と同じスタンスの回答となります。

結局のところ、そうなってしまった場合は、もはや、初めに内見をした際の不動産会社では前に進めない状況かと思いますし、不動産の流通システム上、起こりうる可能性が十分にありえます。

相談した不動産会社Bの担当営業マンもそのあたりは十分に理解しています。

 

また、あなたが買主(買い手)であったとし、一方で売主(売り手)がいることも忘れてはいけないところです。

新築戸建の売主からしてみたら、あなたという一人の検討してくれているお客様は非常に重要な存在であるということは間違いありません。

もし、初めの不動産会社からでなければ申し込みができないのであれば、それは売主にとっても多きなダメージです。

高額である新築戸建をより平等に流通させるために、不動産流通システムというものを日本は取り入れているわけであり、取り入れているが故に、こういった状況は起こりえるものであると言えます。

 

初めの不動産会社でその新築戸建について具体的にプレゼンテーション(売主側を交えての商談に近いもの)を行った場合は、別の不動産会社へ相談するのはマナー違反であるとも言われています。

このあたりについては、相談先の不動産会社に詳しく聞いてみるとより理解頂けると思います。

人としての常識的・道徳的なところは守っていくべきです。

一度、申し込みをしたけど別の不動産から申し込んで契約してもいいのか?

さらに突っ込んだところで、「一度、不動産会社Aから新築戸建に申し込みをし、やっぱりいろいろと考えた結果、不動産会社Bから申し込みをしたい」というのは通じるのかというところです。

そもそも、申し込みをした段階で、申し込み書は売主の元へ当然届きます。

売主はあなたの名前や住所を知っているのです。

そのため、常識的な流れから考えてもこれは変則的な行為であるという他ありません。

申し込みをする前にしっかりと家族で検討した上で申し込みをするようにしましょう。

同じ物件でも不動産屋によって価格が違う?

不動産会社は時々こんなことをお客様より質問されることがあります。

「同じ物件なのに不動産会社によって価格が違うんですか?」

まず初めに回答として、「どこの不動産会社を通じて新築戸建を購入しても、必ず同じ価格です」。

スーモやアットホームなどで、同じ新築戸建が10件掲載されていて、6社は4,580万円で掲載しているが、4社は4,680万円と100万円高い価格で掲載中。

こんな場合にはこう思うはずです。

「どうせなら、安い方に問い合わせをするべき」と。

ですが、このような状況が起こる理由は簡単で、価格変更をまだ更新してないから、ネット上では以前の価格で掲載されているだけです。

新築戸建というものは性質上、この世にもう一つ全く同じ在庫のようなものは存在しません。

必ず同じ価格で売り出されている「商品」となります。

同じ新築戸建でも不動産会社によって仲介手数料は違う

「全く同じ新築戸建でも仲介する不動産会社によって仲介手数料は違うのか?」

答えはYESとなります。

仲介手数料は上限のみ決められています。

上限の範囲内で各不動産会社が決めていいのです。

新築戸建の仲介手数料の上限額について、まだ実際の数字を把握していない方はまずはこちらで確認して下さい。

新築戸建(建売)の 仲介手数料の計算結果を価格別で出しました(100万円単位)

仲介手数料は非常に大きな額であるというものがわかるはずです。

極端な話、同じビルの8階にある不動産会社Aと3階にある不動産会社Bでは、同じ新築戸建を仲介する際の仲介手数料は違ってもおかしくないということです。

 

さらに、このサイト新築戸建.comでもフォーカスして説明している内容ですが、大半の新築戸建は仲介手数料0円(無料)で購入することが可能です。

この情報化社会の中でもまだまだ知らない人が多いという状況というのは、不動産会社の人間としても驚いています。

購入にあたっての知識としては、新築戸建(建売)をよりお得に安く買うためのたった2つの方法を参考下さい。

同じ新築戸建でも、不動産会社が違えば仲介手数料の額が違うということは覚えておきましょう。

家計にとっても非常に重要なポイントとなります。

同じ物件でも不動産会社によって初期費用が違う可能性もある?

前述の仲介手数料以外で、もしかすると、同じ新築戸建を購入する場合でも、仲介に入る不動産会社によっては物件価格以外の諸費用が異なる可能性があります。

新築戸建の諸費用は基本的に以下となります。

  1. 仲介手数料
  2. 登記費用
  3. 司法書士費用
  4. 火災保険
  5. 固定資産税・都市計画税精算金
  6. 銀行費用
  7. (もしかすると住宅ローン事務代行手数料?)

 

①の仲介手数料については前述した通り、新築戸建の場合は不動産会社により、「0円~3%+6万円+消費税」の間となります。

②~⑤は通常通りかかるもので、節約などはできない項目となります。

⑥の銀行費用は、住宅ローンを借りる銀行によって、借入額の~2%強かかります。

銀行や借り方によって、銀行費用は変わってきますが、これは不動産会社によってではなく、購入者自身の選択によって変わります。

一番の問題は、⑦の住宅ローン事務の代行手数料というのを請求する不動産会社が少なからず存在するということです。

請求する理由としては、住宅ローンの審査などの手続きを手伝う費用のようです。

仲介手数料以外にこういった請求をする不動産会社もまだまだあるようです。

(噂で耳にするのは、~10万円あたりが相場とのこと)

これは残念ながら違反な請求ではないため、新築戸建購入の検討段階で事前に不動産会社に諸費用の見積もりを出して確認しておきましょう。

新築戸建を購入すれば、引っ越し費用や家具の新調、カーテン、照明などなどいろいろと出費がかかってきます。

こういった状況下で10万円近い出費というのは非常に一般家計には影響大と言えます。

 

同じ新築戸建でも不動産会社によっては諸費用の内、仲介手数料とローン事務手数料の有無というのは必ずチェックして下さい。

また、上記の7つの諸費用項目以外の請求があるようでしたら、一度不動産会社へ確認するようにしましょう。

不動産会社の選び方は?

結局、同じ新築戸建がネットに並んでいる中、何を基準に不動産会社(仲介業者)を選ぶべきなのか?

やはり、前述した2つの、

  1. 仲介手数料
  2. 初期費用

は重要な要素です。

 

②の初期費用については前述した通りです。

特に住宅ローン審査の代行手数料のような名目があるかないかは必ず確認して下さい。

 

①の仲介手数料については、新築戸建の場合は不動産会社によって100万円以上の差がでてきます。

ここはもはや無視できない項目といっていいでしょう。

新築戸建の100万円の値引き交渉が通るかどうかはやってみないとわかりません。

売主・買主双方の価格が折り合わなければまとまりませんので当然です。

参考:新築戸建(建売)は300万円値引きできるって本当!?

一方で、仲介手数料による100万円の差は不動産会社選びによって埋めることができてしまいます。

買い方・不動産物件流通の原理を理解していれば容易です。

仲介手数料無料(0円)の不動産会社って大丈夫?

新築戸建の購入において、仲介手数料が無料にできる確率はすこぶる高いということは理解できたと思いますが、「無料」「0円」て大丈夫なのか?

というのは一般の方ならでてくる心配事です。

私自身も不動産会社の人間でなければ、正に同じように思うはず。

まず、新築戸建はまったく同じ商品であるため、お願いする不動産会社によって品質が変化したり、欠陥が生じたりということはありません。

こういった心配は当たり前ですが、新築戸建に関しては不問です。

また、仲介手数料が無料であれ、3%強であれ、不動産会社のスタンスや担当営業マンによって仕事は千差万別。

きっちり仕事をするという考えのある会社かどうか、きっちり仕事をする担当営業マンかという2つの要素です。

これはどの業界でも全く同じことです。

 

結論として、「仲介手数料が無料だから仕事がいい加減になる」という解釈は誤っています。

そもそも、目の前のお客様に対して手を抜く担当者というのは考えられません。

お客様にとって、人生の中において、最も高価な買い物であると言える新築戸建購入であるためなおさらです。

知り合い、あるいは信頼できる不動産会社がいるならアドバイスをもらっておくべき

ここまで読んで頂いた方ならわかると思いますが、そもそも新築戸建を購入する時に、知り合いに不動産会社の人間がいたり、信頼できる不動産会社または担当者がいるのであれば、その不動産会社で内見→検討→契約と進んでいったほうが間違いありません。

しかし、仲介手数料や初期費用や物件の取り扱い(商圏)エリアなどに制限があり、実際には仲介として手伝ってもらえないかもしれません。

しかし、それでも不動産会社目線でのアドバイスはもらえるはずです。

一般の方とは違った、プロの目線からの貴重なアドバイスです。

もし、あなたがこれから新築戸建を探す、あるいは探している最中であれば、不動産会社へ勤める知人、もしくは信頼できる担当者は非常に力強い味方となるはずです。